公募REITs成绩分解 多家基金公司活跃布局
（原标题：基金公司加快布局公募REITs 专家主张构成专业和品牌优势）<\/p>
8月末，全国第一批3只确保性租借住宅REITs<\/a>上市买卖。至此，全商场已上市的公募<\/a>REITs增至17只。此外，全商场已获批公募REITs扩容至19只。数据显现，第一批3只保租房REITs均取得超百倍的认购，创下前史新高，遭到商场重视。<\/p>
作为立异产品，公募REITs自上市以来就颇受商场喜爱。但是，在不久前发布的部分公募REITs亏本数据，仍给不少中小出资人“泼上冷水”。业内人士剖析，成绩分解首要是受底层财物运营状况搅扰，影响要素多为短期超预期迸发导致，对活跃布局此道的基金<\/a>公司而言，更需重视底层财物的出资特点。<\/p>
公募REITs成绩分解<\/strong><\/p>
公募REITs分解较为显着，在12只发布盈余数据的REITs中，有9只完成盈余，占比超越七成。其间，华夏中邦交建高速REIT二季度净利润最高，到达3316.44万元。与之比较，3只呈现亏本，包含2只园区基础设备和1只交通基础设备类项目产品。总体上看，工业园区和仓储物流板块相对较好。<\/p>
为何REITs产品之间成绩显着分解？上海证券基金点评研究中心高档基金剖析师孙桂平剖析，REITs作为权益型投财物品，经过持有并运营基础设备财物作为收益首要来历，因而长时刻成绩体现首要遭到底层财物运营状况影响；但短期体现还遭到更多要素的影响，比方商场环境、利率水平以及与底层财物相关的职业方针要素等，都会导致二级商场呈现较大的动摇。<\/p>
“REITs上市时基础设备财物估值凹凸也是导致成绩产生分解的原因之一，假如财物估值较低往往导致二级商场上较长时期处于溢价买卖，而财物估值过高简单导致较长时期折价买卖。未来跟着REITs发行上市增多，可供比照估值财物的逐步添加，有望削减发行时财物估值违背导致二级商场成绩分解的影响。”孙桂平表明。<\/p>
安爵财物董事长刘岩也表明，原则上来说，公募REITs在产品规划上现已充沛考虑到财物安全性和安稳性，呈现成绩亏本应该归于极点状况，现在来看首要是高速公路类和园区基础设备类财物呈现亏本，一方面高速公路通行量大幅削减；另一方面，工业园区大规模减免租金导致营收下滑。这些要素都归于短期的超预期迸发影响。<\/p>
多家基金公司活跃布局<\/strong><\/p>
从产品申报来看，多家基金公司正跃跃欲试，活跃布局公募REITs这一范畴。据了解，现在各大基金公司都在活跃备战公募REITs产品，准备中的产品或已到达百只，后续将会有更多产品面市。<\/p>
现在，能够发行REITs的底层财物类型在REITs相关方针法规中有明晰限制规模，详细到项目而言，基础设备财物运营稳健，又具有必定增值潜力，地域优势较好，且契合国家方针导向的项目更适宜发行REITs产品。<\/p>
“能够供给安稳且继续现金流，且产品明晰的财物愈加适宜REITs项目。关于没有开端布局的基金公司而言，更需重视底层财物的出资特点。”排排网财富产品司理徐圣雄表明，能够从两个方面寻觅适宜的标的。一是短期重视要点区域优质且老练的基础设备项目，包含电力、水利、产品园等具有安稳收入和现金流的底层财物；二是长时刻重视新式且契合国家未来战略规划的基础设备项目，例如确保房、新能源、工业晋级设备等。<\/p>
孙桂平以为，基金公司从当时已发行的财物类型中寻觅适宜项目发行REITs或许相对简单，在批阅、发行以及后续办理等方面都有能够学习的事例。由于REITs触及的底层财物差异很大，既有产权类财物，又有特许运营权财物，不同类型财物的运营差异很大，主张基金公司专心在某种类型的底层财物上，能够经过不断发行新REITs和REITs扩募，构成自己的专业优势和品牌优势，成为专业的基础设备财物运营办理渠道，也让基础设备财物的价值得到最大提高。<\/p>
完善REITs基金扩募机制<\/strong><\/p>
作为立异产品REITs继续扩容，上市时总能招引很多资金进入，基金公司也活跃布局新产品线。从产品规划上看，怎么完善REITs基金，才干更好地维护出资者？<\/p>
徐圣雄以为，在产品规划上，能够加快完善REITs基金扩募机制，跟着REITs基金不断注入优质财物，底层财物在不同维度呈现必定的分散性，有利于减小单一财物动摇影响。现在我国REITs采纳的是公募基金+ABS形式，出资者直接持有财物，且在发行时，底层财物现已承认，REITs基金办理人的人物愈加接近于被迫办理。所以，能够经过简化产品结构和买卖结构，让原始权益人、公募基金办理人和出资人愈加一致，充沛发挥各自优势。<\/p>
“从长时刻出资价值来看，公募REITs底层财物优质，运营稳健老练，具有长时刻安稳的现金流，加上强制性分红的准则规划，根本能够确保出资者利益不会受损，即便短期运营上呈现阶段性亏本，拉长时刻周期来看，也不会太影响产品自身估值。”刘岩称，“假如公募组织在后续产品规划中，考虑到极点突发性事情对成绩的负面影响，测验经过一些成绩补偿办法或许加大分红份额等对冲办法，应该能够更好地应对超预期的成绩下滑带来的负面心情。”<\/p>